Ko podjetje začne rasti, se prej ali slej pojavi vprašanje poslovnih prostorov. Naj ostane v najemu ali je čas za nakup lastne nepremičnine? Odgovor ni enoznačen, saj je odvisen od dejavnosti podjetja, njegove finančne stabilnosti, razvojnih načrtov in razmer na trgu nepremičnin.
Obe možnosti imata svoje prednosti in slabosti. Medtem ko najem podjetju omogoča večjo prilagodljivost in manjšo začetno finančno obremenitev, nakup prinaša večjo dolgoročno stabilnost ter možnost ustvarjanja vrednosti premoženja.
Najem pomeni večjo fleksibilnost
Za številna mlada podjetja je najem poslovnih prostorov najbolj logična izbira. Začetni stroški so praviloma bistveno nižji kot pri nakupu, podjetje pa ni vezano na eno lokacijo za daljše obdobje.
To je pomembno predvsem v fazi hitre rasti. Podjetje lahko že čez nekaj let potrebuje večje prostore, drugo lokacijo ali drugačno razporeditev delovnih mest. V takšnem primeru je selitev iz najetih prostorov precej enostavnejša kot prodaja lastne nepremičnine.
Najem omogoča tudi bolj predvidljivo upravljanje denarnega toka. Namesto velike enkratne investicije podjetje plačuje mesečno najemnino, preostali kapital pa lahko nameni razvoju dejavnosti, zaposlovanju ali novim projektom.
Lastna nepremičnina prinaša občutek stabilnosti
Na drugi strani je nakup poslovne nepremičnine pogosto razumljen kot dolgoročna naložba.
Podjetje ni več odvisno od sprememb najemnih pogodb ali morebitnih odpovedi s strani lastnika. Prav tako lahko prostore prilagodi svojim potrebam brez omejitev, ki jih običajno prinaša najemno razmerje.
Če vrednost nepremičnine skozi leta raste, podjetje hkrati gradi tudi svoje premoženje. To je lahko pomembna prednost pri pridobivanju financiranja ali povečanju vrednosti podjetja.
Vendar lastništvo prinaša tudi več odgovornosti. Poleg stroškov financiranja je treba računati še na vzdrževanje, obnovo, zavarovanje in druge stroške, ki jih pri najemu pogosto nosi lastnik objekta.
Pomembna je cena kapitala
Pri odločitvi med najemom in nakupom ni dovolj primerjati le višine mesečne najemnine in obroka kredita.
Podjetje mora upoštevati tudi, koliko kapitala bo vezalo v nepremičnino. Lastna sredstva, namenjena za nakup, niso več na voljo za druge investicije. Če lahko podjetje z enakim denarjem ustvari višji donos v svoji osnovni dejavnosti, nakup morda ni najbolj racionalna odločitev.
Po drugi strani so obdobja ugodnejših obrestnih mer pogosto spodbudila podjetja k nakupu, saj je bilo financiranje razmeroma poceni, mesečni strošek kredita pa primerljiv z najemnino.
Nepremičninski trg ni vedno enak
Na odločitev pomembno vplivajo tudi razmere na trgu.
V nekaterih mestih so poslovne nepremičnine zelo iskane, zato so cene nakupa visoke, ponudba pa omejena. Drugje so razmere obrnjene in je nakup bistveno ugodnejši od dolgoročnega najema.
Podjetje mora pri tem razmišljati dolgoročno. Poslovna nepremičnina ni naložba za eno ali dve leti, ampak odločitev, ki lahko vpliva na poslovanje desetletje ali več.
Kaj je bolj pomembno – nepremičnina ali posel?
Veliko finančnih svetovalcev opozarja, da osnovna dejavnost podjetja ne sme trpeti zaradi želje po lastništvu nepremičnine.
Če nakup pomeni veliko zadolžitev in omeji razvoj podjetja, zaposlovanje ali nove investicije, je lahko dolgoročno celo slabša odločitev od najema.
Po drugi strani lahko stabilno podjetje z dolgoročnimi načrti na isti lokaciji z nakupom doseže večjo finančno varnost in zmanjša odvisnost od gibanja najemnin.
Vse več podjetij izbira vmesno pot
V praksi se pogosto pojavi tudi kombiniran model. Podjetniki ustanovijo ločeno družbo, ki kupi poslovno nepremičnino, operativno podjetje pa prostore najema od nje.
Takšna ureditev omogoča ločevanje poslovnega in nepremičninskega dela, hkrati pa podjetju zagotavlja dolgoročno stabilnost uporabe prostorov. Seveda je treba takšno strukturo skrbno načrtovati, predvsem z davčnega, računovodskega in finančnega vidika.
Odločitev ni le finančna
Pri izbiri med najemom in nakupom imajo pomembno vlogo tudi manj očitni dejavniki.
Kako hitro podjetje raste? Ali pričakuje širitev na nove lokacije? Je poslovanje vezano na eno samo nepremičnino ali je lokacijo mogoče brez večjih posledic zamenjati? Kakšne so razmere na lokalnem trgu poslovnih prostorov?
Odgovori na ta vprašanja so pogosto pomembnejši od same primerjave mesečnih stroškov.
Podjetja, ki poslujejo v hitro spreminjajočih se panogah, običajno bolj cenijo prilagodljivost, medtem ko se podjetja z dolgoročnimi poslovnimi modeli pogosteje odločajo za nakup.
Odločitev med najemom in nakupom poslovne nepremičnine zato ni vprašanje pravilnega ali napačnega odgovora. Gre predvsem za iskanje rešitve, ki najbolje podpira poslovno strategijo podjetja. V nekaterih primerih bo največja prednost svoboda, ki jo prinaša najem, v drugih pa dolgoročna stabilnost in ustvarjanje lastnega premoženja. Najboljša odločitev je praviloma tista, ki podjetju omogoča rast, ne da bi pri tem ogrozila njegovo finančno stabilnost.